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防止房地产市场“过寒“冲击经济大局形势不容乐观

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防止房地产市场“过寒“冲击经济大局形势不容乐观

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关键词: 不容乐观,房地产市场,大局,形势

    今年以来,中国经济形势不容乐观。

   绝管一季度GDP增速达到7.4%,好于市场预期,但考虑到产业出产,投资与净出口等高频数据已纷纷下滑至金融危机最差之时,且中长期借贷利率上涨令微观企业承压,笔者担心真实的经济运行恐怕更差于此。

   与经济下滑相伴,今年中国房地产市场也骤然降温。

   例如,杭州,南京等地泛起房屋降价出售现象,继而引发限购政策松绑;决议计划层规范表外融资,加剧房地产商融资困境;房屋销售受阻,入而导致新屋开工归落至负两位数增长。

   房地产市场遇寒与经济下滑周期相叠加值得警惕,未来房地产市场走势或将成为决定今年中国经济运行的枢纽因素。

   危急之下,房地产市场政策该何往何从?这或许需要取决于房价目标与经济目标两大因素的权衡。

   一方面,房地产政策的首要目标是引导各地房价归回公道价位;另一方面,考虑到房地产与消费,投资各领域的紧密亲密联系,房地产政策也应与防范金融与经济风险相结合。

   详细来望,从房价目标角度而言,过往几年中国各大城市房价过高,增速过快的态势是不可持续的。

   实际上,"4万亿”经济刺激以来,中国房价经历了一轮快速上涨势头,如今已处于高位。

   IMF[微博]研究成果显示,当前世界最昂贵的房地产市场中5个中国城市名列前茅,甚至超过了东京,伦敦和纽约,世界十大最贵的房地产市场中有7个都在中国,分别是北京,上海,深圳,香港,天津,广州和重庆。

   房价的公道水平毕竟在哪里?还需考虑到不同城市的个体特殊性。

   究竟不同城市供求关系与资源稀缺程度有异,一刀切的分析很难得出有效结论。

   笔者通过借用国际上通用的房价收进比指标,并参考王小鲁对灰色收进推算对统计局国民收进数据入行调整,结果发现,近几年固然房地产调控政策依旧严肃,但一线城市房价收进比仍呈上升趋势,房价上涨遥遥超过居民收进涨幅,即使考虑到灰色收进部门,北京,上海,深圳的房价收进比也遥遥超过10,分别为14,12.8以及15.6倍。

   广州相对其他一线城市房价收进比略高于10,泡沫程度相对有限。

   二线城市中,房地产泡沫最严峻的城市是杭州,其次是南京,天津。

   相对而言,武汉与成都的房地产泡沫略低。

   笔者对部门城市的商品住宅销供比也入行了研究,结果与房价收进比研究结果大同小异。

   结果显示,2013年,一线城市商品住宅销供比为1.1,除广州与2012年基本持平以外,北京,上海,深圳均泛起晋升,特别是北京2013年销供比接近1.5,市场供不应求矛盾凸起。

   而从二,三线城市来望,几个代表城市(天津,重庆,杭州,武汉,成都,姑苏,长沙)总体销供比为0.91,低于一线城市。

   其中,重庆,杭州,姑苏销供比显著下降,呈现供过于求态势。

   特别是杭州2013年销供比降至0.75,供给量超过需求量。

   二三线城市房屋供大于求,且房价收进比较高,说明其房价下跌具有公道因素,特别是以上两种分析都显示杭州的房价泡沫较严峻,一定程度上解释了为何杭州成为引领此次房价下跌的先行者。

   比拟较而言,一线城市固然房价收进比数据较高,但仍然供不应求,反映的是一线城市存在公共服务倾斜,土地,资源稀缺性等特质。

   如斯说来,二,三线城市房地产市场归调有助于防止泡沫过度蕴蓄,改变房价只涨不跌预期,具有公道因素。

   但在此期间,需要特别警惕相关风险,避免预期调整导致房价下滑失速。

   究竟房地产始终是国民经济的支柱工业,房地工业加建筑业占GDP比重达到12%。

   且考虑到,房地产的发铺情况还直接影响到家具,建材,装潢材料的相关消费,并与上下游企业的发铺,金融行业的风险以及地方政府收进都有紧密联系。

   一旦房地产崩盘,无异于中国经济硬着陆,对实体经济的伤害是巨大的。

   那么,面对如斯复杂的新形势,未来房地产调控如何调整?在笔者望来,至少以下几点值得重点参考。

   一是采取分类调控的思路。

   以上分析表明,一,二,三线城市情况有异,一刀切的政策轻易造成误伤。

   而当前中国房地产市场分化的格式已经非常显著,一线城市涨幅仍然较快,2013年最高时接近20%,最近的3月为12.4%。

   而二,三线城市房价涨幅有限。

   二线城市往年最高时为10%,3月涨幅为8.4%;三线城市往年最高时也就是7.7%,3月涨幅仅为6.4%。

   因此,建议一线城市保持限购的情况下,部门房价下降压力较大的二,三线城市可以考虑放松限购政策。

   二是以区域协调发铺战略为突破口,缓解一线城市高房价困境。

   对于一线城市,高房价应从其根源着手解决。

   大城市的资源过度集中,是人们对其趋之若鹜的原因。

   因此,笔者建议,通过京津冀国家战略以及城市群的发铺,打破利益束缚,真正做到资源共享,这对于化解一线城市高房价题目与房地产调控或许是殊途同回。

   三是加大保障房建设。

   今年两会上,国务院总理李克强曾在政府工作讲演中夸大,今年将继续完善住房保障机制,加大保障性安居工程建设力度。

   推入保障房建设,不仅是保证房屋供应的重要举措,也能拉动投资,为"稳增长”起到重要支撑。

   四是改变货泉政策过紧局面。

   可以望到,为防止影子 风险与降杠杆,往年四季度以来,决议计划层采取了稳中偏紧的货泉政策。

   房地产信贷融资变得更加难题,不仅对开发商的融资控制较严,就连首套房贷款的支持力度也在减弱, 纷纷取消优惠利率,甚至上浮10%,二套贷款则上浮更多。

   因此,建议二季度货泉政策从过紧归回至中性,适时下调预备金率,并加大对购房者首套房贷款,以及中小户型房屋建设项目的支持,以防止房地产市场过寒对经济的负面冲击。

   

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